종합부동산세 주택 수 합산 기준 변경, 어떤 영향 미칠까

소형빌라·다세대 주택 수 합산에서 뺀다

 

(출처: 매일경제, 2022.03.31.)

 

 

신문 1면을 펼치자마자 대통령직인수위원회의 부동산 정책 기사가 시선을 끌었다. 그래서 어제 기사에 이어 오늘도 새정부의 부동산 정책과 관련된 기사를 가져왔다. 요즘 부동산에 관심이 많아 부동산 기사들을 자꾸 읽어보게 된다.

 

기사내용 요약

 

WHAT?!

- 대통령직인수위원회가 안정적 전월세 물량 확보를 위해 소형면적의 빌라·다세대 주택에 대한 주택 숫자 합산 배제를 검토 중이다. 주거용 오피스텔도 소형면적에 한해 보유 주택 수에서 빼는 방안도 논의 중이라고 한다.

 

WHY?!

- 지난 몇 년간 민간의 임대주택 공급이 감소하며 보증금, 월세 등 입대료가 세입자에게 전가된 상황이다. 소형빌라, 다세대 주택 등을 주택 수 합산에서 뺄경우 다주택자들의 세금 부담이 줄어든다. 그리고 이는 임대주택 공급량 증가로 이어질 수 있다.

 

HOW?!

- 현재 인수위에서는 빌라, 다세대 주택은 물론 현재 합산 배제 요건에 빠져 있는 주거용 오피스텔까지 종부세 부과시 주택 수에서 제외할 수 있도록 하되 면적 기준을 넣고 금액 기준은 조정하고 있다고 한다.

(시행된다면 오피스텔은 전용 84㎡ 이하, 빌라와 다세대는 전용 59㎡ 이하 정도일 것으로 보인다.)

 

 

인수위 내 부동산 TF 팀의 핵심 키워드가 '부동산 규제를 문재인 정부 이전으로 복원하는 것'이라고 한다. 규제를 최대한 낮추며 집값을 안정화 시키려는 것이다. 이번 기사도, 어제 기사에 나온 임대사업자 등록제도도 모두 같은 맥락이다.

 

 

Q. 해당 방안이 시행되면 어떤 일이 벌어질까?

 

✅ 시장내 임대주택 수 증가(전월세 시장 안정화)

주택 수 합산 방식을 변경해 다주택자 요건을 완화하면 다주택자들 입장에서는 세금 부담이 줄어든다. 현재 매입 임대주택이 종합부동산세 합산에 배제되려면 금액(임대주택 등록 시점 6억원, 수도권 외 3억원)과 임대기간(2020년 8월 18일 이후 10년)을 만족시켜야 한다. 그런데 최근 몇 년 부동산값이 폭등하며 이를 만족하는 주택 수가 줄어들며 보증금, 월세 등의 임대료가 세입자에게 전가된 것이다. 만약 해당 방안이 시행된다면 다주택자의 종합부동산세 부담이 줄어들며 자연스럽게 시장내 임대주택 수가 늘어날 것이다.

 

현행 종합부동산세 기준

 

또한 새정부에서는 종합부동산세 자체도 점진적으로 줄여나갈 것을 목표로 하고 있다. (위 이미지는 현행 종합부동산세 기준을 정리한 것이다.)

 

 

✅ 갭투자에 대한 우려

여기까지만 보면 임대물량 공급을 안정시킬 수 있는 아주 좋은 방안으로 보인다. 하지만 기사에도 나와있듯, 다주택자에 대한 규제를 완화하는 과정에서 '갭투자'가 늘어날 수 있다는 우려가 있다. 그리고 이는 아마 정부가 원하는 시나리오는 아닐 것이다. (사실 갭투자가 있기 때문에 전세라는 제도도 존재할 수 있다고 생각하지만...) 이때 부동산 가격을 안정화시키려면 충분한 '공급'이 확보되어야 할텐데 이게 근 시일내에 가능할지가 미지수다. 윤석열 당선인이 공약대로 주택 수를 충분히 공급한다고 하더라도, 주택이라는게 한순간에 뚝딱 생기는 것이 아니라 공급까지 몇 년이 걸리기 때문이다. 

 

만약 공급이 충분히 확보된다면 어떻게 될까?

 

입주물량이 쏟아지면 전세가격은 자연스럽게 하락할 수밖에 없다. 그리고 전세가 하락에 대한 우려가 있다면 갭투자를 하기란 쉽지 않다.

 

예를 들어 전세 2억 5천인 물건을 5000만원을 주고 갭투자(매매가 3억원)했는데, 2년 후 전세가가 2억 3천만원으로 떨어진다면? 2000만원의 금액을 추가로 투입해야한다. 이런 역전세 상황에 대한 우려가 존재하면 갭투자를 하려는 사람들은 보수적으로 접근할 수밖에 없다.

 

그러니 부동산값 안정화를 위한 키는 '충분한 공급'인 것이다. 부동산 가격에 대한 이야기를 할때 수요와 공급이 빠지지 않고 등장하는 데는 이유가 있다.