분양가 상한제 개편 얼마 남지 않아···밀리는 분양 일정, 수도권 공급물량 반토막

분상제 개편 앞두고 줄줄이 일정 미뤄, 수도권 공급물량 반토막

 

출처: 매일경제 22.06.16.

 

 

1. 기사내용 구조화

 

WHAT?!

- 윤석열 정부가 이르면 6월 중 '분양가 상한제' 개편을 예고한 가운데 최근 아파트 분양 일정을 하반기 이후로 연기하는 건설 회사가 늘어나고 있음. 

 

WHY?!

- 제도 개편 방향을 지켜본 뒤 사업에 착수하기 위함. (분양가 상한제 개편에 대한 기대감)

 

HOW?!

- 건설사들이 일반분양을 연기하며 수도권 주택공급에 차질이 빚어짐. (대규모 재건축, 재개발 단지들의 분양 연기)

- 분양가 상한제의 처음 취지(실수요자들에게 저렴한 아파트를 공급하겠다)와는 다르게 공급절벽이라는 부작용이 더 크게 부각되고 있는 실정.

 

 

2. 핵심용어

✅분양가 상한제

: 일정 지역에서 아파트 등의 공동주택을 분양할 때 정해진 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도다. 

 

3. 나의 생각

Q. 분양가 상한제, 무엇이 문제였을까?

분양가 상한제가 당초 목적과 다르게 오히려 공급을 부족하게 만들어 집값을 끌어올리는 역할을 했다는 것은 알고 있었다. 그런데 어떤 이유들 때문에 원래의 취지와 다른 역할을 하게 되었는지는 정확히 모르고 있었다. 이번 기회에 분양가 상한제에 대해 알아보았고 검색을 통해 알게 된 내용과 내 생각을 함께 정리했다. 

 

 

✅ 재건축, 재개발 위축

 

수도권(특히 서울) 공급의 핵심은 재건축, 재개발이다. 지방과 다르게 수도권은 새로운 아파트를 지을 빈 땅이 부족하다. 핵심 업무지구가 모여있는(=수요가 많은) 서울 근처일수록 더더욱 땅이 없다. 그러므로 수도권에 공급을 늘리기 위해선 오래된 건물들을 부수고 그 자리에 아파트를 지어야 한다. 재건축, 재개발은 수도권 공급에서 큰 부분을 차지할 수밖에 없는 것이다.

 

재건축, 재개발은 새로 지은 아파트를 신규 입주자에게 판매(일반분양)하며 벌어들인 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당한다.(그래서 재건축, 재개발 사업에서는 수익성이 중요하다.) 더군다나 조합원은 아파트가 지어지는 토지를 가지고 있기 때문에 일반분양으로 입주한 사람들보다 아파트를 저렴한 가격에 분양받아왔다. 

 

그런데 분양가 상한제로 인해 일반분양 입주자에게 받을 수 있는 분양가가 적어진다면?

 

사업의 수익성이 떨어지고 조합원과 일반분양 입주자의 분양가 차이가 줄어들게 된다. 조합원 입장에선 재건축, 재개발을 추진할 이유가 사라지는 것이다. 이러한 이유로 재건축, 재개발이 위축되면 수도권 공급 물량도 영향을 받게 된다. 

 

 

✅ 집값은 오히려 올랐다

 

앞서 분양가 상한제로 인해 공급이 줄어들었음을 설명했다. 공급이 줄어들면 가격은? 당연히 오른다. 이런 시장 분위기 속에서 새롭게 분양하는 아파트가 있다면 어떻게 될까? 아마 주변 아파트들과 시세 차이가 엄청날 것이고 사람들은 너도 나도 해당 아파트 청약에 몰리게 된다. 청약 경쟁률 200:1, 300:1이 괜히 나오는 숫자가 아니다. 

일반 분양으로 값싸게 분양받았다고 하더라도 결국 주변 아파트와 비슷한 시세에 팔리게 된다. 와중에 청약경쟁률이 세니 청약으로 분양받는 사람은 극소수고 대부분의 사람들은 더 올라버린 집값과 마주해야만 한다. 

 

 

✅ 부담되는 건설사

 

건설업체 입장에서는 어떨까? 분양가 상한제로 인해 수익성이 떨어지면 당연히 사업 참여를 망설이게 된다.

 

최근 원자재, 유가, 인건비 등의 상승하여 건설비용이 많이 올랐다. 많은 사람들이 윤석열 정부의 정책 방향상 분양가 상한제가 완화될 것이라고 예측하고 있을 것이다. 그러니 건설사 입장에서는 정부의 개편 방향을 확인한 이후에 분양을 하고 싶을 수밖에.

 

 

 

이번 기사를 스크랩하며 분양가 상한제에 대해 자세히 알아보았다. 분양가 상한제가 언제 처음 생겼고, 어떻게 개편되어 왔는지도 기사를 통해 확인할 수 있었다. 앞으로 분상제 관련 기사가 나오면 더 깊이 이해할 수 있을 것 같다.

윤석열 정부의 분상제 개편안이 나오면 꼭 확인해봐야겠다.